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红色物业培训材料-2017.9.6-2-
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步、全面过硬，打造党在基层执政的“强引擎”，确保基层政权坚实稳固，基层社会和谐稳定。
二、红色物业
1、定位
“红色物业”是陈一新书记最关注的重点，是当前市委重点抓的“书记工程”，是实施“红色引擎工程”的主攻方向和创新之举。它奠定了整个“红色引擎工程”的基础，在全国范围内都属于率先试点创新的工作项目。
2、特色
“红色物业”始终以“党建引领”为鲜明主线，彰显“红”的特色，体现“治”的成效。在物业服务领域彰显党的政治色彩，强化党的政治属性，发挥党的政治功能，把牢物业服务的正确方向；在具体工作上，要以街道社区党组织为核心，整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制，着力解决好居民群众反映突出的物业问题，使之既发挥物业服务功能，又发挥政治引领作用。
3、实施
“红色物业”的实施三步曲：一是组建公益性企业化物业服务实体，二是加强现有物业服务企业党建工作，三是选聘党员大学生从事物业服务管理工作。
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4、目标
把“红色物业”打造成推动基层社会治理的重要载体，把物业服务服务建设成为党的工作队伍，打通联系服务群众“最后一百米”。
三、物业
在具体讲述“红色物业”相关工作之前，不妨先引入“物业”的概念。“物业”一词来源于西方，经香港流入内地，在港澳及东南亚一些国家，“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称。但在概念上，物业和房地产还存在着较大差别。通常来说，房地产一词涉及宏观领域，泛指一个国家或地区的整个房地产行业，而物业则是一个微观的概念，一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产，如住宅小区、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、酒店、工业厂房、仓库等具有使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。
由此可见，“物业”一词其实是指实体房屋资产，我们大家常说的物业，或许大多数时候指的是物业管理或物业服务。物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。专业化的物业管理机构，以经营方式统一管理房屋及其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，使物业
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发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
四、红色物业和普通物业的区别
1.
服务宗旨
普通物业以管理服务为中心和首要目的，少数高端物业会顾及到业主的精神需求，但仍然以提供服务为主，并相应收取高昂的费用，总体而言更侧重于对“物”的管理。
红色物业以实施“红色引擎工程”为统领，以满足城市社区居民对美好生活的需求为出发点，按照“党建引领、政府主导、分类施策、市场运作、社会参与、多元共治”的原则整体推进，将对“物”的管理转变提升为对“人”的管理。
2.
服务内容
除了普通物业能够提供的基本物业服务之外，红色物业把基层党建工作与社区物业有机融合，把群众呼声与基层党建工作的着力点有机融合，把社区物业服务企业打造成基层党组织联系服务群众的工作平台，把社区物业服务人员打造成党的工作队伍，做到“民有所呼、我有所应”。
①培育红色头雁，凝聚基层人心。动员社区志愿者、退休老骨干、老党员、团员、少先队员等不同年龄、身份、-6-
层面的居民业主，使大家团结起来发挥作用、贡献力量，一起建设共同的家园。在此过程中发现话语权人物，选择和培养党性修养强、热心公众事业的“红色头雁”。
②激活红色细胞，发挥组织力量。建立各式各样的兴趣小组，使大家参加积极向上的业余活动，寻找共同爱好、发挥所长，更好地团结在一起，团结在社区党总支、红色物业党支部的周围。
3、服务形式
普通物业根据合同提供服务，遵循市场规律衡量成本与收益，是市场化、商业化的产物。红色物业不以盈利为目的，维持资金平衡即可，将广告位、停车费、房屋中介费等收入取之于民、用之于民，每年定期聘请第三方进行审计，做到账目全公开、全透明。
目前在具体操作方面，红色物业采取“提升专业化物业、规范自助型物业、托管弃管小区物业”等方式，向居住于不同类型小区的业主提供优质低价的专业物业管理服务。
1)
提升专业化物业
对有专业化物业服务的商品房小区，加大对物业服务企业的行业监管，引导物业服务企业参照《武昌区住宅小区物
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业服务等级指导标准（试行）》开展服务活动，全面提升物业专业化水平和服务质量。进一步完善小区居民、物业服务企业、业委会的基本信息，依托街道网格化服务平台，引导物业服务企业参与社区治理，融入“红色”元素。
2)
规范自助物业
对有自治管理的老旧小区，统一纳入区属物业服务企业业务指导，建立健全自助物业服务组织，完善服务章程和服务协议，规范自助物业服务的日常管理。居民可以自由选择自治、维持基本物业管理，或者引入红色物业，获得一定程度上提档升级的物业服务。
3)
进驻无物业小区
采取试点先行、逐步全覆盖的方式进驻无物业服务的老旧小区，按照入户宣传征求意见、选举业委会、综合整治、正式入驻等程序，正式将红色物业引入老旧小区。
五、街道社区工作
1、前期试点选择
武昌区登记在案的住宅小区数量为588个，无专业化物业管理（含居民自治）的达303个，共计13万余户居民，-8-
可谓重任在肩。根据“先易后难、以点带面”的问题解决方式，前期选取引入红色物业的试点小区，需满足以下几个条件：
独立产权小区
1)
有相对封闭式环境，已划分确定清晰的物业管理区域；
2)
已成立业委会，拥有自主选聘物业管理服务的能力；
3)
水、电、卫、气能够与社会管理机构直接对接；
4)
房屋及附属设施设备运营状况良好，并附有相关资料图纸；
5)
60%及以上居民愿意接受物业服务及管理。
单位型小区
在以上条件的基础上，还需满足：所属单位有明确意愿引入红色物业，并提供地域规划图、房屋住宅图纸、设施设备资料。
2、基本工作步骤
1)
摸底清查，掌握情况
每一个小区、片区的情况都各不相同，对于物业服务的需求也千差万别，社区一定要进行摸底建档，充分掌握楼宇情况、设施设备状况、小区环境治理难题，列出需要维修、-9-
维护、整改的清单，同时深入了解居民人员构成、消费水平、具体需求。
2)
做好宣传，加强引导
无论是对小区业主还是对社区工作者自己，都要做到“三个明白”：一是明白小区实施红色物业绝非是社区搞政绩工程、“瞎折腾”，根本目的是改善小区居民的居住、生活环境；二是明白小区自治的主体既不是社区也不是政府，而是居民群众自己；三是明白小区引入物业管理，不仅要靠政府的前期投入和搭台，更重要的是需要小区广大居民发扬主人翁精神，积极参与自治，切实做到“我的小区我做主、红色物业我参与”。
各个小区的业主经济水平、消费意识不同，社区需要加强引导，让居民选择最适合自身实际情况的物业服务。对于很多老旧小区而言，红色物业所能提供的低价优质服务，是较为合适的选择。社区可多组织党员、志愿者在小区内开展各种活动，如义务劳动、轮流值守巡逻、种植花草等，加大宣传力度，增强影响力。
3)
搭建“红色”平台，深化多方联动
一是搭建“三社联动”平台，“三社”即社区、社会组织、社会工作专业人才，比如指派党建指导员入驻小区；二是搭
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建“职能部门联动”平台，比如由街道领导、第一书记承担主责，积极作为，联合消防、交通、城管、文明委等多部门，整治顽疾。三是搭建党组织联动平台，比如组建小区自管党组织，同网格党支部形成联动平台，实行“社区+自治”双员配置进入小区，深化红色物业服务，真正打通服务群众“最后一百米”。
4)
组建“红色队伍”，培养主人翁意识
不再要采用传统社区“搭台唱戏”、居民看戏的做法；社区要引导居民自己“搭台唱戏”。社区要注重培养居民的主人翁意识，协助建立业委会或者自治委员会，鼓励单位退休老同志、老党员身份的业主进行参选，指导带领成立党支部，培养“红色头雁”，储备红色种子，从一开始就奠定“红”的基础；还可以将“三长三员”骨干纳入小区红色议事会，通过开展红色议事、红色志愿服务、红色微心愿等活动，充分凝聚小区居民智慧，自主解决小区车辆管理、治安、基础设施、环境等方面的问题。
3、补充知识点：组建业委会
业主：房屋所有权人。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或征收补偿等法律行为已合法占有该房屋
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的人，认定为物业服务关系中的业主。（对于产权纠纷、不明晰的小区，要引导先行解决所有权归属问题）
业主大会：一个物业区域成立一个业主大会，业主人数超过300的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。
业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
举办业主大会：
符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。老旧小区肯定都满足以上条件，那么就直接往下进行：
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。
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（1）确立筹备组成员名单。
由街道党工委、办事处和业主、居委会、建设单位的代表组成，业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处的代表担任。并以书面形式在物业管理区域内公告。
（2）筹备组应当做好下列筹备工作：
①确定业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积；
②确定大会会议召开的时间、地点、形式、内容和表决规则；
③起草业主公约或管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；
④提出首届业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。
以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
（3）召开首次业主大会：
①业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采
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用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加；
②业主大会会议讨论决定下列事项：（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金。等等一系列法律法规规定应当由业主共同决定的事项。
③召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加；
④召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
⑤大会作出制定业主公约、业主委员会制度的相关决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。
⑥
业主大会的决定，对全体业主具有约束力。
（4）业主委员会由业主大会依法选举产生，对其负责、受
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其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。
业委会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。
委员出现空缺时，应当按照规定及时补足，缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业委会。
（5）业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向区建设局综合管理科、街道办事处备案。
结束语：
红色物业集三方之联动，为广大居民群众打造环境优美、停车有序、治安良好、设施设备运转正常的小区环境，更注重齐抓共管，力争将党建工作、群众工作、社区工作、网格化管理和物业服务实行一体化，将红色元素融入居民生活，让红色旋风刮起来，让所有人行动起来，齐心协力共创幸福家园。
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